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潍坊市奎文区东关街道松鹤园社区党委书记中级社会工作师涂海荣

松鹤园社区张面河小区是上世纪80年代的旧小区,30多年来一直无物业管理，环境一直处在脏乱差的状态。小区内常年存在乱搭乱建乱扔乱放现象,楼道口堆满了居民的用品,租房者随手就把垃圾放在楼道,老年人家里的瓶瓶罐罐、木头、煤炭等等,也是摆满了楼道。小区道路年久失修,公共设施损坏严重，尤其雨水管道破损，每逢雨季，排水不畅通，居民出行困难。另外小区大门没有安保措施，更没有保安巡逻,小区内也经常出现失盗问题。

社区设施老旧，无法满足现有的居民生活需要，需要更新部门生活设施。

社区常年处在无人治理状态，社会治安差，严重损害居民的利益，居民迫切需要改变现状。

居民幸福感、归属感不强，缺乏凝聚力及活力，需要社工及时介入。

1、项目意义：采取地区发展模式，充分发挥居民的主观能动性，建立业主委员会，引进物业，逐渐改变社区脏乱差状态，提升居民的幸福感、归属感。

2、人力资源：该小区文化沉淀较深厚，居民骨干、社区积极分子、社区志愿者力量较多。

社区支持：该社区对此项目高度重视，表示一定全力以赴配合好该项目。

3、政府支持：社区将此项目汇报了街道，街道表示全力支持，并拨付资金，如遇特殊困难向上级部门汇报。

4、面临的问题：对张面河小区基础设施老旧，小区环境脏乱差，治安混乱，失窃案件时有发生（这536户小偷几乎都光顾过），居民自治能力不强，针对这一系列问题，社区社工通过入户调研，采取地区发展模式，充分发挥居民的主观能动性，建立业主委员会，引进物业，逐渐改变社区脏乱差状态，提升居民的幸福感、归属感

项目针对张面河小区基础设施老旧，小区环境脏乱差，治安混乱，失窃案件时有发生（这536户小偷几乎都光顾过），居民自治能力不强，针对这一系列问题，社区社工通过入户调研，采取地区发展模式，充分发挥居民的主观能动性，建立业主委员会，引进物业，逐渐改变社区脏乱差状态，提升居民的幸福感、归属感。

提升居民的归属感、幸福感，提升居民自治能力，打造和谐美好的新张面河小区

3、以点到面，广泛宣传，重点发动居民骨干、社区积极分子、社区志愿者的力量，参与到项目中来。旧小区改造之初，很多居民会持观望态度，因此在广泛宣传该项目的同时，可以通过先发动以上几类人员的影响力，从而带动整个社区的改造热情和参与度。

价值理念取向	工作员的角色	介入策略
生态系统理论	组织者、协调者	该小区的改造不能单靠居民的力量，社工要注意链接各部分系统的关系，使资源达到最优配置。
能力/优势视角	同行者、陪伴者	要看到居民自己的能力和优势，发挥当地居民自己的作用，加强居民的参与意识。
增权的理念	使能者、意识醒觉者	对居民提供技术指导和培训，增强居民的自身建设能力。

第一步：对张面河小区进行全面改造提升。召开了居民代表会，征求了意见和建议，并在小区内公示。确定小区的改造项目为：在小区东西两路设雨水管道、东西大门拆除后重建、建传达、更换破损的污水井盖、小区内按监控、大门口设蓝牙杆。召开了居民代表会议，向居民代表通报了项目进展情况。

第二步：召开居民会议、楼长会议，并听取相关意见建议，成立了第一届张面河小区业主委员会。

第三步：为了让每一户居民知晓市场化物业管理的政策，对张面河小区536户居民逐户进行了走访并征求意见，居民同意率达到了83%。物业公司与小区业主委员会多次进行对接协商，就物业服务项目向全体业主进行公示，对业主提出的问题一一解答并公示。物业公司正式入驻,为小区实行物业服务。

(一) 此项案例很成功，小区整体面貌发生了很大变化，主要表现如下：

2、治安情况明显好转；做到了垃圾日产日清，道路、楼道干净整洁；

5、在时代变迁中失去光彩的张面河小区脱胎换骨，重新焕发青春活力，小区居民也感受到了“幸福来敲门”的喜悦，促进了社区居民对社区的认同感和归属感。

1、少数居民观念陈旧，对交纳物业费存在抵触情绪，致使物业费征收较困难；

3、少数业主和极少数单位对大门口设立蓝牙杆、停车位不赞成。

1、通过社区对小区的改造提升和物业进驻的开展，发动了更多居民参与，做到社区动员，居民的参与度明显提高；促使社区环境明显改善；小区治安明显好转，几乎无偷盗现象发生。

2、通过入户调查，小区居民的幸福感明显提高，也增强了对社区的认可度和归属感。

3、物业进驻后，及时跟进，多次召开业主代表和物业公司的面对面沟通会，及时解决问题。在此基础上，选聘了两名在小区内有威望的居民参与小区管理，每天查巡问题，协调解决。每月汇总问题，召开社区居委会、业委会、居民骨干、物业协调会，形成了“四位一体”的服务模式，现小区卫生干净整洁、环境优美、安全放心、邻里和睦和谐。

该项目获得潍坊市物业管理示范项目，是老旧小区改造提升和物业管理的成功案例，对其他三无小区的管理有很好的示范作用。